每經記者 李旭馗 每經編輯 黃博文
當香港的寫字樓和商鋪租賃業(yè)務仍在周期性低谷中掙扎之時，一個曾經邊緣的房地產細分市場正吸引全球資本蜂擁而至，例如學生公寓。
“近幾個月來，香港看學生公寓投資的客戶增加了很多。以前，（客戶）主要是外資基金和本地投資者；現在，中資機構、大型上市公司、東南亞的基金也在關注香港地區(qū)學生公寓。”國際房地產顧問公司世邦魏理仕香港資本市場部執(zhí)行董事兼主管甄浚岷告訴《每日經濟新聞》記者，“目前，還有客戶在咨詢香港學生公寓的投資，越來越多的人看好這個投資板塊?！?/p>
當前，香港特區(qū)政府正積極推廣“留學香港”品牌，擬將香港發(fā)展為專上教育樞紐。近日，《每日經濟新聞》記者在采訪中了解到，資本押注的正是源源不斷涌入香港求學的國際學生和內地學生。
資本布局學生宿舍
2025年上半年，為配合香港特區(qū)政府“留學香港”品牌的建設，香港特區(qū)教育局宣布從2024/2025學年起，八所政府資助大學錄取非本地學生的限額由原來的20%提升至40%。同年9月，該限額進一步增至50%。
在此背景下，2025年，各路資本在香港學生宿舍上的布局動作明顯提速。
美聯工商鋪發(fā)布的數據顯示，2025年1月至10月，香港涉及酒店、賓館及整幢住宅改作學生宿舍的相關累計成交高達16宗，總金額超61億港元。其中，酒店改裝學生宿舍的成交宗數最多，累計6宗，總金額達40億港元。
據《每日經濟新聞》記者不完全統(tǒng)計，香港本地資本投資方面，2025年7月底，經世邦魏理仕促成，宏安地產聯合美國私募基金安祖高頓以4.35億港元購入旺角一家酒店，市場預計投資方將把該酒店用作學生公寓。早在2022年底，宏安地產、安祖高頓便聯手斥資20億港元購入香港九龍貝爾特酒店，并將其改造為學生公寓，名為“日新舍”。
2025年8月中旬，中原投資旗下首個香港學生公寓“一步居117”正式啟動，項目位于尖沙咀，項目前身為一間三星級商務酒店，收購總價1.8億港元，目前該項目的入住率已達100%。同年8月底，中原投資又宣布購入位于西半山般咸道的“般咸軒”，并將其改造為學生公寓，初步提供約200個床位，并將其納入旗下學生宿舍品牌“壹社”。
內地資本方面，2025年底，招商局商業(yè)房托基金披露以2.06億港元收購了一個酒店物業(yè)，并計劃將該酒店物業(yè)改造成擁有85個床位的學生公寓，瞄準香港日益膨脹的國際學生群體。與此同時，華潤隆地以9.5億港元接手青山公路葵涌段的一間酒店。有市場消息稱，華潤隆地計劃將其改裝為學生宿舍，預計可提供逾千個宿位。
對此，在接受《每日經濟新聞》記者書面采訪時，香港本地房地產開發(fā)及投資公司——晶苑投資首席投資官陳偉文表示，“香港特區(qū)政府推出包括‘城中學舍’計劃在內的政策，簡化商業(yè)樓宇改建學生宿舍的流程。同時，香港的大學擴大非本地生招收名額，導致學生公寓市場出現超7萬張床位的供應缺口。這使得學生公寓成為具備穩(wěn)定租金收益及高入住率的抗周期資產類別，吸引大型開發(fā)商及國際基金進場”。
陳偉文還透露，5年前，晶苑投資便已切入學生宿舍領域，過去3年更是加快了在這一領域的布局。目前，晶苑投資子公司——Y.X在港運營著4棟學生公寓，均在大學附近。在此之后，晶苑投資仍有投資學生宿舍的計劃。
學生公寓需求強勁
近年來，受港校國際排名提高、1年制碩士課程持續(xù)擴招、IANG（非本地畢業(yè)生留港/回港就業(yè)安排）簽證政策友好等因素影響，內地學生群體赴港求學熱度居高不下。
與此同時，校方提供的宿舍床位本就不多，非香港本地學生更是難以抽取到宿舍床位。因此，大部分非本地學生要么租住普通住宅，要么選擇入住學生公寓。
2025年12月中旬，《每日經濟新聞》記者實地探訪了位于香港紅磡的Y83學生公寓，該項目由晶苑投資與法國外貿銀行投資管理公司旗下企業(yè)——AEW共同投資，并由Y.X全權管理。
記者查詢高德地圖發(fā)現，Y83學生公寓距離香港都會大學和香港理工大學分輥需約5分鐘的車程或15分鐘的步行路程。
據Y83學生公寓相關負責人介紹，項目共有25層，整體建筑面積約12萬平方英尺（1平方英尺=0.0929平方米），共提供600個床位。其房型主要為雙人間和單人間。其中，雙人間月租金為9000港元/人，單人間月租金為13000港元/人，租金包含水電費和網費。
記者在探訪時發(fā)現，Y83學生公寓還配備了自習空間、健身房、舞蹈室等。截至記者發(fā)稿時，Y83學生公寓入住率已達到100%，近六成為香港都會大學的學生。
甄浚岷向記者分析稱，相較于分散的私人住宅租賃，機構化運營的學生公寓有其獨特賣點，學生公寓更像是一種服務型產品，而不僅是房屋空間的出租。
“短期供應過剩風險低”
目前，香港市場上的學生公寓房源，主要來自企業(yè)對存量物業(yè)的改造。甄浚岷稱，企業(yè)收購三星級酒店或整棟舊式大廈進行改裝是主流方式，開發(fā)商專門新建學生公寓的情況較少。
據甄浚岷介紹，對于大型項目，外資基金、私募基金是投資主力，其典型運作模式為：在鎖定目標物業(yè)后，投資公司與本地運營商進行合作，通過收購物業(yè)開展裝修，后續(xù)或自主運營出租，或與運營商簽訂協(xié)議委托運營，并按照約定進行收益分成。而以本地私人投資者為代表的本地資本，同樣會參與這類項目投資，但投資體量相對有限。
“從規(guī)模上看，外資基金單筆投資可達10億至20億港元，而本地資本的投資規(guī)模大多集中在1億至3億港元。”甄浚岷表示。
陳偉文則向記者表示，晶苑投資主要采用自有資本與策略性合作伙伴（私募基金）并行的模式?！巴ǔＧ闆r下，學生宿舍的運作模式包括按市場價格收購或對公共設施進行改造，并以貼近大學標準的租金定價，回報周期依靠高入住率及長期需求穩(wěn)定性?！?/p>
面對大型開發(fā)商和國際基金的紛紛涌入，學生公寓市場是否迅速過熱，成為各方關注焦點。
陳偉文對此持樂觀態(tài)度?！岸唐趦裙^剩風險較低?！标悅ノ谋硎?，“非本地學生及本地學生需求仍顯著高于供應，加上特區(qū)政府吸引國際人才的政策，市場基本面預計在未來5至7年仍保持強勁?！?/p>
2025年8月底，中原投資行政總裁葉明慧曾表示，學生宿舍是香港房地產市場中具有韌性且增長迅速的板塊，在非本地學生人數持續(xù)增加的驅動下，這類投資不僅帶來穩(wěn)定回報，亦具資產增值潛力。
然而，甄浚岷指出，世邦魏理仕的角色是顧問，旨在為客戶計算改裝費用、回本周期與回報率，世邦魏理仕同樣需要審慎評估單個項目的具體風險?！爱斍?，學生公寓的投資回報率一般為5%至5.5%。計算方式是把收購、改裝等所有成本加起來，再結合出租給學生后的租金收入來核算?！?/p>